2026년 새해 첫 달 아파트 분양 시장이 겉보기와는 다른 양상으로 출발했다. 전체 공급 예정 물량 자체는 전년 대비 큰 폭으로 증가하며 시장 활성화에 대한 기대감을 높였지만, 정작 일반 청약 대기자들이 노릴 수 있는 '일반분양' 물량은 오히려 감소하는 기현상이 나타났기 때문이다. 이는 최근 분양 시장의 주류를 이루고 있는 재개발·재건축 등 정비사업과 지역주택조합 사업의 특성에서 기인한다. 조합원들이 선점하고 남은 물량만이 시장에 풀리면서, 전체 공급 규모의 증가가 일반 실수요자들의 체감으로 이어지지 못하는 '공급의 비대칭' 구조가 고착화되고 있는 것이다.

 

부동산 플랫폼 직방의 조사에 따르면, 1월 전국의 총 분양 예정 물량은 1만 1635가구로, 8585가구였던 전년 동월 대비 약 36%나 급증했다. 하지만 이 중 일반분양 물량은 4816가구에 그쳐, 5289가구였던 작년 같은 기간보다 오히려 9%가량 줄어들었다. 이러한 현상은 공급 물량의 90%가 집중된 수도권에서 두드러졌다. 서울 영등포구의 '더샵신풍역'은 총 2030가구의 대단지이지만 일반분양은 332가구에 불과하며, 서초동의 '아크로드서초' 역시 1161가구 중 단 56가구만이 일반에 공급된다. 공급량 자체는 늘었지만, 실제 청약 시장의 문은 더욱 좁아진 셈이다.

 

이처럼 일반분양 물량이 귀해진 상황에서도 청약 열기가 뜨거울지는 미지수다. 공급의 양보다 청약자 개인의 '자금 조달 능력'이 당락을 가르는 핵심 변수로 떠올랐기 때문이다. 지속되는 고금리 기조와 여전히 까다로운 대출 규제가 발목을 잡는 가운데, 분양가는 계속해서 오르는 추세다. 특히 '아크로드서초'처럼 분양가 상한제가 적용되는 소위 '강남권 로또 청약' 단지는 수십 대 일, 수백 대 일의 경쟁이 예상되지만, 이는 일부 현금 부자들만의 잔치로 끝날 가능성이 높다. 대다수 청약 대기자에게는 분양가 부담이 누적되면서 '새 아파트'라는 장점만 보고 섣불리 접근하기 어려운 시장 환경이 조성된 것이다.

 

전문가들은 앞으로의 분양 시장이 지역, 가격, 시점에 따라 체감도가 극명하게 갈리는 차별화 장세로 전개될 것이라고 입을 모은다. 직방의 김은선 랩장은 "청약에 대한 관심은 높지만, 분양가 부담이 커진 만큼 이전보다 자금 마련 계획의 중요성이 한층 더 부각된 상황"이라고 진단했다. 그는 "단순히 공급 일정이나 입지만 볼 것이 아니라, 자신의 자금 여력과 대출 가능성을 냉정하게 따져보고, 향후 입주 물량까지 고려하는 신중한 접근이 필요하다"고 조언했다. 결국 공급 가뭄 속에서 쏟아지는 물량이라 할지라도, 감당 가능한 수준인지를 면밀히 따지는 옥석 가리기가 새해 분양 시장의 성패를 좌우할 전망이다.