부동산 시장에 전례 없는 대출 한파가 몰아치고 있다. 올해 만기가 돌아오는 임대사업자대출이 10조 원을 넘어서고 다주택자들의 주택담보대출 잔액 또한 수십조 원에 달하는 것으로 확인되면서 시장 전체가 바짝 긴장하고 있다. 특히 최근 이재명 대통령이 다주택자와 임대사업자에 대한 관행적인 대출 만기 연장에 대해 강력한 제동을 걸기 시작하면서 금융당국이 만기 연장 원천 중단을 포함한 강도 높은 규제책 마련에 착수했다.

 

23일 금융권에 따르면 KB국민과 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 시중은행의 주거용 임대사업자 대출 잔액은 약 15조 4000억 원 규모다. 이 가운데 무려 67.5%에 해당하는 10조 3941억 원이 올해 안에 만기가 도래한다. 그동안 임대사업자대출은 자금 흐름에 큰 문제가 없다면 1년마다 관습적으로 연장해 주는 것이 금융권의 불문율처럼 여겨져 왔다. 하지만 이제 그 관행이 완전히 깨질 위기에 처했다.

 

 

 

여기에 2주택 이상 다주택자의 주담대 잔액 36조 4686억 원까지 합치면 이번 규제의 사정권에 들어오는 대출 규모만 무려 52조 원에 달한다. 이재명 대통령은 최근 SNS를 통해 수년간 기회를 주었음에도 다주택을 해소하지 않고 버틴 이들에게 대출 연장 혜택을 주는 것이 공정한가라며 강하게 반문했다. 자가 주거용이 아닌 투자와 투기 목적으로 취득한 주택에 금융 혜택을 주는 것은 집값 안정이라는 국가적 과제에 어긋난다는 것이 대통령의 확고한 입장이다.

 

금융당국이 검토 중인 개선 방안은 상당히 파격적이다. 기존에 이미 취급된 대출이라 할지라도 만기를 연장할 때는 신규 대출과 동일하게 담보인정비율(LTV) 0%를 적용하는 방안이 유력하다. 사실상 만기 연장을 원천 봉쇄하겠다는 의미다. 또한 임대소득 대비 이자 비용을 따지는 이자상환비율(RTI) 역시 연장 시점에 다시 산정해 심사 문턱을 대폭 높일 계획이다.

 

문제는 5대 은행을 넘어선 2금융권이다. 상호금융과 저축은행 등은 상대적으로 대출 심사가 느슨했던 만큼 얼마나 많은 대출이 숨겨져 있는지 파악조차 어려운 실정이다. 금융당국 관계자는 2금융권의 대출 규모를 아직 잘 모르는 폭탄과도 같다고 비유하며 긴장감을 드러냈다. 당국은 전 금융권에 대출 자료 취합을 요구했으며 이를 바탕으로 조만간 발표할 가계부채 관리방안에 구체적인 규제 내용을 포함할 예정이다.

 

시장에서는 갑작스러운 대출 중단이 불러올 부작용을 우려하고 있다. 대출금을 상환하지 못한 다주택자들이 급매물을 쏟아내거나 전세금을 돌려주지 못할 경우 세입자의 주거 불안정이 심화할 수 있기 때문이다. 이에 금융당국은 일정 기간을 두고 빌린 돈을 나누어 갚을 수 있도록 분할 상환이라는 퇴로를 열어주는 방안을 함께 검토 중이다. 이 대통령 역시 일거에 대출을 해소하는 것이 충격이 크다면 1년 내 50%, 2년 내 100%처럼 점진적으로 시행할 수 있다는 대안을 제시했다.

 

금융권 일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 은행연합회의 기존 리스크 관리 기준상 기취급 여신의 연기나 대환에는 현재의 규제 비율을 적용하지 않는 것이 원칙이기 때문이다. 과거 대출에 현재의 규제를 소급 적용하는 것이 소비자의 혼란을 가중하고 법적 논란을 불러올 수 있다는 지적이다. 실제로 과거 여러 대출 규제 당시에도 금융당국은 기존 대출 건에 대해서는 예외를 허용해 왔기에 이번 조치는 금융 시장에 상당한 파장을 불러올 것으로 보인다.

 

정부는 급격한 대출 축소에 따른 충격을 완화하기 위해 실거주 목적의 초장기 고정금리 상품 활성화 카드도 준비하고 있다. 민간 은행에서도 최장 30년 만기 고정금리 주담대를 출시할 수 있도록 청사진을 발표할 예정이다. 투기 수요는 확실히 잡되 실수요자는 보호하겠다는 투트랙 전략이다. 수십조 원의 대출 만기가 맞물린 이번 규제가 부동산 시장의 거품을 걷어낼 신의 한 수가 될지 아니면 예기치 못한 시장의 경색을 초래할지 온 국민의 시선이 금융당국의 입에 쏠리고 있다.